Mercato immobiliare: Italia a rischio bolla speculativa

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Bolla immobiliare in corso sul mercato italiano?

Ho ricevuto negli ultimi mesi molte email di lettori che mi chiedevano pareri sul mercato immobiliare italiano. La domanda più ricorrente è la seguente: “I prezzi scenderanno?” , e poi ancora “gli immobili continueranno ad essere un valido bene rifugio?”.


Premessa: è molto difficile poter prevedere con matematica certezza quanto accadrà. Posso però dirvi che oggi SOLO una cosa può potenzialmente stimolare i prezzi del mercato immobiliare italiano al rialzo. E quella cosa si chiama inflazione sostenuta.
In tal casò secondo me, il mercato immobiliare ha una possibilità di mantenere i prezzi e di eventulamente farli anche salire un po’.
Senza inflazione invece, preferisco farvi vedere qualche grafico molto interessante.

Mercato immobiliare Italia: prezzi case residenziali

Mercato immobiliare Italia: prezzi uffici commerciali

Mercato immobiliare Italia: prezzi generali

Gli indici sopra esposti hanno base 100 e sono partiti in data Dicembre 1996. Quindi, parlando ad esempio di immobili residenziali, significa che, da allora,  hanno avuto una rivalutazione media del 198% (visto che l’indice vale 298) mentre su scala generale , l’incremento è pari al 170% circa e per il commerciale pari all’81%.

Primo elemento: è evidente che il valore degli immobili residenziali è salito in modo sproporzionato rispetto al commerciale.

Secondo elemento. I grafici disegnano scenari di distribuzione. Gli immobili hanno raggiunto un valore di prezzi di “maturità” e quindi difficilmente performeranno. Anzi, sono sicuramente a rischio correzione.

Terzo elemento. Siamo sicuri che non si tratti di un fattore “bolla speculativa” anche nel settore degli immobili residenziali? Che accadrà quando a causa dell’austerity molti dovranno vendere le seconde case? C’è un mercato sufficientemenre capiente dal lato della domanda per poter assorbile l’aumento dell’offerta?

In linea di massima, il mio punto di vista è il seguente: sul mercato immobiliare io predicherei grande prudenza. Preferire eventualemnte immobili in zone particolarmente prestigiose e non investirei su periferie o zone che oggi costano meno ma sono a forte rischio di ulteriore deprezzamento.
Poi certo, se l’immobile è per la vita, è un altro paio di maniche. Però, secondo me, il prezzo delle case rischia di subire forti correzioni. Tranne nel caso sopra descritto. Inflazione sostenuta. Che oggi però non sembra essere all’orizzonte.
Poi ,ovviamente, lascio la parola a coloro che operano nel settore immobiliare (e sono tanti!) che seguono il blog e che mi hanno anche scritto delle email sull’argomento, in quanto hanno certamente maggiore comeptenza ed esprienza in materia. Anche perchè questo era solo il mio semplice parere.

Stay Tuned!

DT

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Commenti (n° 17)Commenta

  1. housecrash scrive:

    Concordo sul consiglio di essere prudenti, ma non sul discorso inflazione. Svariate volte mi sono cimentato nell’esercizio e ne è venuto fuori che non c’è correlazione tra i valori degli indici dei valori immobiliari e l’inflazione. Ci sono stati periodi di bassa inflazione in cui i prezzi hanno corso tanto (il periodo 2000-2006 ad esempio?) e periodi di alta inflazione in cui i prezzi hanno subito forti cali. A gentile richiesta posso postare il link di questo esercizietto che ho tracciato su un mio piccolo forum sul tema.

    Dopo 4 anni che seguo il mercato a livello macro, mi sono fatto convinto che i fattori che ne determinano l’andamento sono legati ai soldi che girano in tasca a chi deve acquistare, soprattutto l’entry-level. Quindi in un contesto in cui c’è una situazione macro incerta (posti di lavoro che si perdono, credit crunch, recessione, anche inflazione che non fa che aggravare gli effetti dei precedenti fattori perchè riduce la capacità di spesa di chi deve comprare) il futuro del mercato immobiliare è facilmente prevedibile, ovvero è bearish.

    Due paroline sui dati: sicuramente sono forniti dagli organi ufficiali (Nomisma, Scenari Immobiliari o anche AdT). Nel tempo ho imparato a diffidare delle loro statistiche. Per svariati motivi i dati del mercato immobiliare italiano sono tra i più opachi e difficili da collezionare, poichè girano attorno parecchio nero ed elusione, se si parla di prezzi, e parecchi stratagemmi se si parla di transazioni (chiamate NTN: Numero Transazioni Normalizzate), visto che negli ultimi 2-3 anni sono riusciti a mischiare le carte anche riguardo quest’ultimo dato, conteggiando anche le dismissioni ERP, cosa che prima non veniva fatta.

    Infine, voglio complimentarmi con te per il coraggio che hai avuto ad uscire con questo titolo, visto che adesso susciterai le ire di chi ha interessi che ritiene intoccabili e di chi è cresciuto col peggiore dei luoghi comuni e dei miti, ovvero che il mattone non cala MAI.

    Saluti

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  2. housecrash@finanzaonline,

    Gentilmente potrei avere il link? grazie

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  3. devono togliersi dalle balle con questi prezzi assurdi di migliaia di euro mq! BASTA IL PREZZO DEVE SCENDERE ALMENO DEL 70 % ANDASSERO AFFANXULO LORO ED IL MATTONE! IL CEMENTO RIMANE SEMPRE TALE ! ARROGNATEVI !

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  4. All’argomento vi posto cosa ho scritto in un’email ad un amico che mi chiedeva cosa fare con il suo capitale e se fosse il momento giusto di ripartire con l’immobiliare, era 23 agosto:

    ****
    …omississ…
    l’oro potrebbe essere arrivato al capolinea, e comunque é un asset molto speculato in questo momento…cosí come il franco svizzero…ricorda, quando tutti dicono la stessa cosa di solito é la cosa sbagliata…ormai anche la casalinga di voghera parla di oro e franchi svizzeri…non posso escludere che rialzeranno ancora in caso di turbolenze, ma sono assets liquidi…ed é per questo che sono oggetto di speculazione, oggi investi domani incassi, gli immobili non sono cosí. il loro momento d’oro l’hanno avuto…2000-2007…chi mette i soldi in immobili é chi ha paura del futuro non chi investe in modo professionale…ti faccio osservare che:
    1) disoccupazione stabile o in aumento a livelli record
    2) mese dopo mese record pignoramenti
    3) aste giudiziarie deserte… vedi http://www.astegiudiziarie.it
    4) disoccupazione giovanile al 30 e piú%
    5) banche a corto liquidità con assets in negative equity
    6) apertura di una nuova fase recessiva
    7) rendimento affitti nelle grandi città al 2% netto (se ti va bene)
    8) diminuzioni detrazioni
    9) pressione fiscale in aumento per i patrimoni
    10) ulteriore contrazione compravendite immobiliari e allargamento dello spread domanda offerta
    11) continue voce di patrimoniale (e ti assicuro che ci arriveremo, guarda la grecia per esempio)

    devo continuare?
    credo che tu possa dormire sonni veramente tranquilli….
    distribuisci bene il tuo capitale, investi in fondi ben gestiti (carmignac o templeton ad esempio), obbligazioni corporate indicizzate all’inflazione…e qualche contodeposito che oggi senza nessuno sforzo rende il 3% netto (chebanca ad esempio)…dividi et impera insomma…
    in sintesi l’investimento immobiliare é l’ultima cosa che farei nei prossimi 4-5 anni….se poi le premesse cambieranno…si vedrà e ti avviserò.

    ****

    Buona serata!
    Captain G

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  5. Io mi guardo intorno e vedo me e i miei amici e a quelli che chiedono un mutuo, quelli che insomma hanno il 3 al decimale. Acquistare una casa è improponibile a questi prezzi se non si può disporre di un aiuto concreto da parte dei genitori. Con stipendi che sono più vicini ai 1.000 che hai 2.000 si riesce ad ottenere mutui da 100/150 mila che, almeno qua a firenze, non servono a niente.
    Il mercato non sta già scendendo perchè ci sono i risparmi dei genitori, ma finti quelli si dovrà adattare alla nuova realtà

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  6. housecrash scrive:

    bergasim:
    housecrash@finanzaonline,

    Gentilmente potrei avere il link? grazie

    Certo….

    http://bollaimmobiliare.forumup.it/viewtopic.php?t=582&mforum=bollaimmobiliare

    Il thread fa da laboratorio per le nostre elucubrazioni. Quella a cui mi riferivo è la prima che termina all’inizio di pagina 2 del thread

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  7. daino,

    quindi tu se un bischero
    :mrgreen:

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  8. gainhunter scrive:

    A dire la verità è fin dal 2001 che si parla di bolla sull’immobiliare, e da allora i prezzi hanno continuato a salire per qualche anno, e io sono anni che mi chiedo chi è quel pazzo che compra casa a questi prezzi (anche per la prima casa). Quindi una bella correzione è benvenuta :-)

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  9. La mia ragazza laureata con 110 e lode in geologia lavora in uno studio da piu’ di 2 anni e prende 600 euro al mese… il prezzo medio delle case in centro a Bologna e’ di 3.434€ al metro quadro.
    http://case.trovit.it/152924/prezzo-casa-bologna

    a conti fatti gli ci vogliono + di 5 mesi e mezzo di lavoro x un metro di casa!!!!! se non spende niente in un anno son poco piu’ di 2 metri quadrati!!! che dire….

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  10. housecrash dici bene quando dici chi è cresciuto col peggiore dei luoghi comuni e dei miti, ovvero che il mattone non cala MAI.

    ma in italia popolo di ignoranti il prezzo scendera poco, proprio perche ce quel mito da sfatare del mattone che non cala mai , a questi italiani gli farei vedere i prezzi del calo di alcune zone degli stati uniti. intanto alcuni link in cui si dice che i prezzi scenderanno
    http://www.idealista.it/news/archivio/2011/09/16/032292-ormai-dicono-tutti-i-prezzi-delle-case-stanno-scendendo
    http://www.repubblica.it/economia/2011/09/14/news/in_calo_prezzi_e_vendite_di_case_tengono_solo_le_grandi_citt-21663095/
    ai venditori abbassate sti prezzi perche nessuno comprera in piu con i consumi al palo e la disoccupazione galoppante , siete matti a proporre prezzi del genere

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  11. candlestick scrive:

    ore 20:30 p.m. mi han detto che c’è poca volatilità sui mercati… si si …

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  12. captaing@finanza,

    Durante la mia piccola esperienza alle aste immobiliari, in diversi tribunali che hanno ceduto ad una società efficiente la gestione amministrativa delle aste (compresa l’uscita dei pignorati… aspetto più difficile e che per il momento sono sempre riusciti ad effettuare nel giro di pochi mesi dalla sentenza), risulta che bisogna scendere ad almeno 40-50.000 euro prima di riuscire a vendere. Quindi almeno terza o quarta battuta. Lo stesso vale per le località turistiche… anche se qui i prezzi finali sono ovviamente più alti, ma sempre inferiori a 100.000 euro.
    Le agenzie immobiliari si fanno vedere… solo per segnare i prezzi raggiunti ed tentare la quarta o successiva asta se l’immobile è in una zona interessante o anno già il potenziale acquirente.
    Meditateci su… questi quindi sono i valori reali di mercato… a parte chi ha stipendi enormi o… nero da riciclare

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  13. lampo,

    sono d’accordo con te, ma é un fenomeno che si sta verificando da 3/4 anni a questa parte, fino al 2006 in prima udienza c’era la fine per entrare in aula (almeno a roma) e non era escluso che ti rifilavano 3 o 4 mila euro sull’unghia per farti desistere dal rilanciare…ora il giocattolo si é rotto, e se non prima tagliano e tagliano e tagliano, gli acquirenti desertano…
    le aste comunque sono un buon termometro, quando iniziano a girare i soldi in quell’ambito vuol dire che inizia il fermento nel settore…
    un’altra cosa da osservare: le quotazioni di prelios e gabetti…e visto che il mercato azionario sconta in anticipo gli utili, direi che non c’é trippa per gatti..
    ps: nel frattempo che parliamo sp a -3…non é un buon segno con le borse europee a metà del primo tracy di un tracy +2, hanno un sacco di margine per scendere, vedremo domani,ormai posizioni aperte e chiuse in giornatam, l’overnigth non mi fa dormire bene…

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  14. Bene, mi fa piacere che l’argomento è ben discusso dai lettori… Vuol dire che è un argomento “sentito”. :D

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  15. candlestick@finanza:
    ore 20:30 p.m. mi han detto che c’è poca volatilità sui mercati… si si …

    Let’s twist again…

    http://www.youtube.com/watch?v=VjQwfkQj6e4

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  16. Buongiorno ,
    abito a torino , i prezzi degli immobili come il consumo di auto è determinato dalla crescita economica in relazione all’aumento demografico. Esempio : in una zona di torino buona per la qualità della vita e delle case nel 1980 erano censiti più abitanti che adesso solo che adesso ci sono più case . Le case aumentano sempre di numero, ma non gli abitanti. Questo vale per tutti i tipi di case. Alltro elemento è che la ricchezza o PIL non sta aumentando anzi diminuisce in termini reali. Poi non dimentichiamo che i comuni con l’ici e non solo hanno interessi a far costruire case o edifici in genere. E’ evidente che c’è una anomalia che verrà per forza corretta o dal mercato o/e dallo stesso Stato in sinergia. In pratica lo Stato stesso favorirà banalmente e stranamente, perchè è stato arteficie di questa bolla, l’esplosione della stessa. Come? Tassandola molto più di prima. Quindi il prezzo delle case hanno di fronte 2 nemici :
    1) il mercato Pil in diminuzione e rapporto case / abitanti sempre al rialzo.
    2) Stato che a causa della contrazione del PIL e conseguente aumento del suo debito seguito dalla diminuzione delle entrate per mercato del lavoro, specie privato che è quello che conta, in crisi aiuterà a diminuire i prezzi tassando fortemente il mattone in eccesso.
    Buona fortuna a chi ha la seconda e terza casa e che ha pagato bene. Purtroppo chi non ha cognizione o preparazione fa questi errori. Per non parlare dei garage. C’è gente che fa la raccolta. Se proprio uno è malato di mattone come investimento dovrebbe guardare all’estero
    o fare altri tipi di investimenti guardando comunque sempre all’estero. Gli investimenti devono essere flessibili ed adattabili alle situazioni non può essere monotematico.
    :D

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  17. Io penso che quando dicono: il prezzi delle case è sceso di XY non si tiene conto di quando nella realtà si va davanti al compratore. Mi spiego, i fondi immobiliari chiusi hanno un “valore dato dai periti” ed un valore assegnato dal mercato. Il valore di mercato è sempre o quasi nettamente inferiore al valore di perizia. Esempio fondo Unicredit Immobiliare 1 sconto del 46% rispetto al NAV. Quindi penso che gli immobili come le azioni vivranno momenti molto difficili solo che le prime essendo molto piu’ liquide sono crollate prima, gl’immobili sulla carta sono scesi poco ma scenderanno ancora, anche se come avete detto voi, chi ha case non fa caso alla perdita perchè non la vede. Mentre chi ha un’azione che valeva 10 ed ora vale 5, vede la perdita in maniera più…non mi viene il termine…”dolorosa”. Il luogo comune: con gl’immobili non si sbaglia mai, è verissimo e soprattutto in Italia, vero nel senso che c’è…ma secondo me profondamente errato. Poi le eccezioni ci sono, ci sarà chi farà ancora affari, ma un caso non fa la regola…
    Poi c’è un altro dubbio che mi viene, forse non è il posto giusto, cmq si parla sempre di inflazione che non dovrebbe aumentare per via della crisi ecc ecc..ma che succede se la crisi dei debiti sovrani aumenta e la gente inizia a pensare che i soldi non valgono piu nulla? Veramente non potrebbe innescarsi un fenomeno di inflazione a doppia cifra nel caso tutti iniziassero a spendere i propri soldi piuttosto che pensare di rimanere con nulla in mano??

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