Mutui commerciali: nuova bolla in arrivo

Scritto il alle 14:30 da Danilo DT

immobiliare-usa

Al mio ritorno dalle vacanze, avrei voluto poter ritrovarmi con un mondo diverso, pieno di reale ottimismo. Ma purtroppo, leggendo un po’ ovunque, questo reale ottimismo non riesco proprio a trovarlo.
Avrete letto il post sul rating, avrete visto il post sui credit default swap.

E completiamo questa allegra sequenza con un altro post. Attenzione: lungi da me fare terrorismo psicologico. Io metto davanti a voi la realtà dei fatti. Sta poi a voi fare le dovute valutazioni.
Mi voglio riagganciare al post sulle banche Usa  scritto precedentemente. Si parlava del fatto che molte banche si stanno avvantaggiando della situazione di difficoltà dei piccoli istituti di crediti. Allora beccatevi questa analisi.
Fonte dell’analisi è la FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation).
Secondo la Fdic, le banche a rischio di fallimento sono aumentate nei soli USA a 416 mentre quelle «troppo grandi per fallire» crescono a dismisura.

E questo alla faccia della ripresa USA.

A questo bisogna aggiungere che le banche hanno registrato perdite per 3,7 miliardi nel secondo trimestre rispetto ai 7,6 miliardi di profitti del primo trimestre, soprattutto a causa dei costi conseguenti all’aumento dei livelli di titoli nocivi e alla perdita di valore delle proprietà.
Ma attenzione, c’è un’importante novità. Questa volta lo zampino non ce lo mettono i subprime residenziali. Questa volta la colpa è dei mutui commerciali. Ci si riferisce quindi al settore immobiliare colpito direttamente dalla recessione, e non il rettore immobiliare residenziale che invece ha causato la crisi.
Questa distinzione è importantissima in quanto ci fa capire la diversità e la distinzione (soprattutto temporale) dei due fenomeni.
In pratica…via uno e dentro l’altro. Ed infatti, guarda caso, quest’anno sono già fallite 81 banche rispetto alle 25 del 2008 e alle tre del 2007.
Inoltre, sempre da alcuni studi della Fdic, il 25 per cento non ha fatto profitti durante il secondo trimestre pur in presenza di una miglioramento complessivo dei livelli dei capitali e della situazione economica. Ma guarda un po’… i nodi vengono al pettine…

 

Too big to fail… un piffero!

 

Ora quindi occorre fare un’ attenta valutazione sul discorso del“too big to fail”. Quanto deve essere grande una banca per essere così “strategica” e soprattutto, il Governo avrebbe oggi la forza di salvare nuovamente il settore bancario con un altro Super TARP?

Certo, teoricamente tutto è possibile, però la spesa, come visto in passato parlando dei debiti USA , è già stata folle e difficilmente possiamo ipotizzare un nuovo provvedimento salva banche così radicale come allora.
Senza poi dimenticare…l’Europa, dove il risanamento bancario è ancora un passo indietro rispetto a quello USA.

Quindi, quanto potrebbe pesare un nuovo drammatico evento come una crisi sui mutui commerciali?

 

CMBS: commercial mortgage backed securities

 

Eccoli qui, i CMBS, i commercial mortgage backed securities. Sono praticamente i cugini degli ABS e sono obbligazioni derivanti dalla cartolarizzazione di immobili commerciali.
La dinamica è identica a quella vista coi mutui subprime, con le varie cartolarizzazioni, impacchettamenti e…ahimè, costruzioni di derivati come i CDO e i Credit Default Swap.

Definizione di CMBS (By IlSole24Ore)

Queste obbligazioni appartengono all’area delle Asset backed securities (Abs): si tratta di titoli cartolarizzatiche hanno dietro prestiti immobiliari concessi per acquisto di costruzioni non residenziali (uffici, fabbriche, centri commerciali…). Le emittenti sono società-veicolo create dalle banche, e i titoli sono segmentati secondo il grado di rischiosità. Come per le altre Abs, vi sono rischi di credito (la possibilità che il debitore ultimo fallisca) e rischi di liquidità (la possibilità che il titolo diventi illiquidoperché il mercato, come è successo in molti casi nel 2007-2008, venga paralizzato dall’incertezza sull’effettivo valore dei titoli).
(vedi anche Abs, Cartolarizzazioni, Cdo, Siv, Subprime, Rmbs)

Secondo uno studio di una società USA che si chiama Realpoint, già oggi la crisi di questi mutui commerciali sarebbe partita. Ben 6.3 miliardi di Cmbs non possono essere rifinanziati. Il che significherà nuovi default, nuova crisi di liquidità, nuova volatilità. Una storia già vista. Entro fine 2012 matureranno 153 miliardi di $ di prestiti, di cui buon parte saranno a rischio di rifinanziamento.
Basta, voglio fermarmi qui.
Anche perché, credo, la questione meriterà di essere sviluppata in futuro.
Non facciamoci quindi illusioni. Anche se gli immobili (vedi la Gran Bretagna) di tipo residenziale sembrano potersi riprendere, c’è il settore commerciale che è concretamente a rischio.
E presto capiremo quanto questo rischio sia realmente e potenzialmente pericoloso per la tenuta del sistema finanziario globale.

STAY TUNED!

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