La crisi economica italiana è strutturale? Come uscirne? Seconda parte

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2. MERCATO IMMOBILIARE

Compravendite

L’Agenzia delle Entrate, con l’ultimo rapporto OMI ([10]), ha diffuso i dati relativi alle compravendite immobiliari nel primo trimestre 2013:

Nel I trimestre 2013 non si interrompe la sequenza di tassi negativi nel mercato immobiliare. Con 212.215 unità immobiliari compravendute (NTN) nel I trimestre 2013, il calo degli scambi rispetto al I trimestre 2012 è pari al -13,8% ed è il quinto calo tendenziale consecutivo

Un grafico, tratto dallo stesso rapporto, evidenzia la forte contrazione del mercato in atto dal 2006. Riporta la variazione delle unità immobiliari compravendute (NTN):

A livello territoriale il calo coinvolge tutta la penisola:

Anche nel I trimestre 2013 i cali del mercato delle abitazioni, registrati a livello nazionale e per macro aree geografiche, non risparmiano nessun ambito territoriale, rilevandosi sia per i capoluoghi sia per i comuni minori.

In particolare questo grafico ([10]) mostra la distribuzione delle transazioni del mercato residenziale per macroarea: nord, centro e sud Italia.

Prezzi

L’ISTAT recentemente ha aggiornato (dato provvisorio) l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) al primo trimestre 2013 ([11]), confermando la continuazione del calo:

Nel primo trimestre 2013, secondo le stime preliminari, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento registra una diminuzione dell’1,2% rispetto al trimestre precedente e del 5,7% nei confronti dello stesso periodo del 2012.

Il calo congiunturale del primo trimestre, sebbene di ampiezza più contenuta rispetto ai precedenti, è il sesto consecutivo, mentre la flessione su base tendenziale (-5,7%) è la quinta consecutiva registrata dall’IPAB e accentua quella del quarto trimestre del 2012, quando era stata pari a -5,2%.

Degno di nota che il calo dei prezzi coinvolge sia le abitazioni nuove sia quelle “più vecchie”.

Per la prima volta da quando è iniziata, la flessione su base annua dei prezzi delle abitazioni è il risultato della diminuzione sia dei prezzi delle abitazioni esistenti (-7,7%) sia di quelle di nuova costruzione (-1,1%).

Il continuo calare dei prezzi dell’esistente è oramai una tendenza consolidata, anche se in attenuazione:

Quello dei prezzi delle abitazioni nuove è il primo calo tendenziale da due anni a oggi, mentre la diminuzione su base annua dei prezzi delle abitazioni esistenti è la sesta consecutiva e pur rimanendo ampia, mostra una lieve attenuazione rispetto a quella registrata nel quarto trimestre 2012.

Un grafico evidenzia bene il calo e la differenza fra nuovo ed esistente ([11]):

Secondo un’analisi condotta dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ([12]) le motivazioni sono molteplici:

Sul mercato immobiliare italiano ci sono ancora delle problematiche che occorre tenere presenti per capirne l’andamento. La distanza tra la capacità di spesa (determinata dalla combinazione di minore capacità di risparmio e riduzione del credito) e le richieste dei venditori, unita alla maggiore offerta di immobili sul mercato hanno determinato una contrazione dei valori immobiliari e un aumento delle tempistiche di vendita.

Sottolineo alcune parole “universali” comunemente adottate per descrivere la crisi di altri settori economici:

Capacità di spesa e di risparmio, riduzione del credito, richieste dei venditori, maggiore offerta…

Trattative e tempi di vendita

La Banca d’Italia dal 2009 pubblica i risultati di un sondaggio presso un campione rappresentativo di agenti immobiliari sullo stato del mercato residenziale in Italia.

L’ultimo rapporto ([16]) dice:

Nel primo trimestre del 2013 il margine di sconto dei prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è lievemente sceso al 15,6 per cento (dal 16,0 nel quarto trimestre del 2012), interrompendo una fase di graduale rialzo. Restano stabili i tempi che intercorrono in media tra il conferimento dell’incarico e quello della vendita effettiva dell’immobile, pari a 8,6 mesi.

Interessante la tabella allegata che riporta il rapporto tra prezzo pagato all’acquisto e prezzo inizialmente richiesto dal venditore:

Tassazione sugli immobili

Non preoccupatevi… non elencherò le numerose imposte e tasse che affliggono gli immobili italiani (in misura diretta o indiretta).

Vorrei citare alcuni spunti interessanti per comprendere meglio il dibattito recentemente apparso sui mass-media.

Il Fondo Monetario Internazionale ha recentemente concluso il suo consueto esame di valutazione dello stato dell’economia italiana (ai sensi dell’art. IV del suo Statuto).

Sicuramente avrete avuto modo di leggere parti del comunicato finale ([13]) sulle prime pagine dei giornali.

Tra le misure di riequilibrio fiscale da implementare urgentemente per supportare la crescita cita la necessità di allargare la base imponibile:

The property tax on primary residences should be maintained for equity and efficiency reasons, and the review of cadastral values accelerated to ensure fairness. Stepping up efforts to combat tax evasion, including through better use of anti-money laundering tools, and increasing the inheritance tax would also raise revenue and more fairly distribute the tax burden.

Ovvero:

La tassa sulla proprietà della prima casa dovrebbe essere mantenuta per ragioni di equità ed efficienza, e la revisione dei valori catastali accelerata per assicurare l’equità. Intensificare gli sforzi per combattere l’evasione fiscale, anche attraverso un migliore utilizzo degli strumenti di lotta al riciclaggio del denaro, e un aumento dell’imposta di successione porterebbe ad un aumento delle entrate ed una più equa distribuzione del carico fiscale.

Come già sapete è stata immediata la replica del Ministro dell’Economia Saccomanni ([14]):

Sull’Imu stiamo valutando. Abbiamo indicato un orizzonte di tempo da completare prima delle vacanze di agosto e terremo in considerazione le valutazioni dell’Fmi. L’obiettivo è trovare il consenso all’interno della coalizione di governo.

Francamente non riesco a spiegarmi lo scalpore politico di questi giorni, visto che soltanto due settimane prima in Senato si era tenuta un’importante audizione della Banca d’Italia sul tema.

Tale indagine conoscitiva sulla tassazione degli immobili ([15]) evidenziava considerazioni del tutto simili.

N.B. Il grassetto delle seguenti citazioni è riportato tal quale come nel testo originale.

In particolare sulla revisione del catasto:

Una delle principali criticità che caratterizza il sistema di tassazione immobiliare in Italia riguarda le rendite catastali utilizzate per determinare la base imponibile dell’Imu, oltre che di numerose altre imposte (di registro, ipotecarie e catastali e di successione e donazione, nonché sui redditi e IRAP).

Le differenze nel divario fra la base imponibile basata sulle rendite catastali e gli effettivi valori di mercato degli immobili possono generare fenomeni di iniquità sia orizzontale sia verticale.

L’ultimo aggiornamento del catasto risale al 1990; nei due successivi decenni si è registrata una forte crescita dei prezzi nel settore immobiliare. La discrepanza tra i valori catastali e di mercato tende a crescere con l’età degli immobili, risultando contenuta per quelli di più recente registrazione, che sono prevalentemente edificati in aree periferiche e di nuova urbanizzazione, e via via più ampia per gli immobili accatastati in periodi lontani nel tempo, generalmente localizzati in aree più centrali.

Lo scostamento fra valori di mercato e valori catastali tende a favorire i contribuenti più ricchi. Secondo le più recenti stime dell’Agenzia delle Entrate, il valore di mercato del patrimonio abitativo è 2,25 volte superiore al corrispondente valore imponibile ai fini dell’Imu per le abitazioni principali mentre diventa 2,42 volte per le abitazioni diverse dalla prima. Guardando inoltre alla distribuzione per classi di valore del patrimonio abitativo, lo scostamento tende a crescere per i decili più alti; la revisione dei coefficienti di rivalutazione delle rendite catastali prevista con l’introduzione dell’Imu (basata su una regola di rivalutazione lineare, uniforme sul territorio) non ha sostanzialmente alterato questa sperequazione, pur avendo avvicinato le basi imponibili ai valori di mercato.

Il completamento delle diverse fasi del processo di revisione potrebbe richiedere tempi abbastanza lunghi, recentemente stimati nell’ordine di un quinquennio.

In attesa che le nuove rendite si rendano disponibili, potrebbe essere opportuno trovare meccanismi che attenuino disparità di trattamento ingiustificate.

Sull’imposta di successione italiana rapportata alla sua applicazione in ambito europeo:

Le imposte di successione e donazione sono ovunque prelevate sul valore di mercato netto dei debiti e con aliquote in prevalenza progressive; sono presenti agevolazioni oggettive e/o soggettive più contenute rispetto a quelle in vigore in Italia. In Germania e Spagna le regioni partecipano al gettito dell’imposta.

Resta decisamente inferiore nel nostro paese il peso del prelievo sulle successioni e donazioni.

Infine sull’IMU:

Nel confronto con l’ICI prelevata sull’abitazione principale nel 2007, l’Imu presenta alcuni aspetti di maggiore progressività. Il prelievo Imu sull’abitazione principale è stato nullo fino a un valore della rendita catastale pari a circa 260 euro (nel caso dell’ICI, fino a una rendita di circa 220 euro); è stato inferiore a quello ICI fino a un valore della rendita catastale di 330 euro (corrispondente a un valore di mercato dell’abitazione di circa 125.000 euro). Su un immobile con una rendita catastale di 600 euro, il prelievo Imu è stato di un terzo superiore a quello ICI; con una rendita catastale di 1.000 euro, la differenza aumenta a oltre il 40 per cento.

L’analisi del gettito delle imposte sugli immobili mostra come l’introduzione dell’Imu nel 2012 abbia portato il prelievo italiano complessivo sulla proprietà e sugli occupanti su un livello in linea con quelli registrati nei principali paesi dell’Unione europea.

Case vuote ed invenduto

Secondo un rapporto congiunto di Legambiente e CGIL sul tema “Innovazione e sostenibilità nel settore edilizio – Costruire il futuro” ([17]) in Italia ci sono molte case vuote:

A fronte di circa 4 milioni di abitazioni costruite in 15 anni dal 1995 (di cui 450.000 abusive) ci sono circa 2 milioni di abitazioni vuote in sole 21 città capoluogo, e 5 milioni e 782 mila seconde case (il 10% di tutto il patrimoni abitativo, secondo la fotografia scattata nel 2011 dall’Agenzia del Territorio), un’esplosione che ha saturato il mercato.

La FIAP nel Report immobiliare urbano 2012 ([18]) stima che siano 1,2 milioni di immobili invenduti:

Permangono però false aspettative di prezzo per gran parte dei proprietari-venditori rimasti ancorati ai valori immobiliari del 2007 non più realizzabili.

Permessi di costruzione

Infine andiamo analizzare la serie storica fornita dall’ISTAT dei permessi di costruire relativi all’edilizia residenziale ([19]):

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Buona riflessione e alla prossima puntata…

Lampo

Nota: si prega di leggere la premessa a questa serie di post.

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Fonti ed approfondimenti:

[10] – Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare – Andamento del mercato immobiliare nel I trimestre 2013 (4 giugno 2013).

[11] – ISTAT – Statistiche flash – Prezzi delle abitazioni – I trimestre 2013 (3 luglio 2013).

[12] – Gruppo Tecnocasa – Trend del mercato immobiliare italiano (5 maggio 2013).

[13] – FMI – 2013 Article IV Consultation with Italy (4 luglio 2013).

[14] – Adnkronos – Saccomanni: ”Sull’Imu terremo conto delle indicazioni del Fmi”. Rabbia Pdl (4 luglio 2013).

[15] – Banca d’Italia – Audizione nell’ambito dell’Indagine conoscitiva sulla tassazione degli immobili (13 giugno 2013).

[16] – Banca d’Italia – Supplemento al Bollettino statistico – Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia (14 maggio 2013).

[17] – Legambiente – CGIL – Innovazione e sostenibilità nel settore edilizio – Costruire il futuro (ottobre 2012).

[18] – FIAP – Comunicati Stampa – Report immobiliare urbano 2012: Forte diminuzione dei prezzi, 1,2 mln di immobili invenduti ma nessuna bolla (15 febbraio 2013).

[19] – ISTAT – Indicatori dei permessi di costruire (18 gennaio 2013).