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La voragine originaria

Scritto il 19 Luglio 2010 alle 13:43 da Danilo DT

Molto spesso si tende a sottovalutare l’importanza del mercato immobiliare e il collegamento con il delinquency rate (tasso insolvenza) dovuto anche alla perdita di valore degli immobili. E ovviamente tutto ciò che ne consegue, in particolar modo dal punto di vista bancario. Un esempio?

Basta pensare all’impatto sul settore bancario di questo fenomeno. Se le case venivano acquistate con un mutuo (che valutava la casa ad un certo prezzo) ma poi il mercato ha fatto crollare il valore dell’immobile, capite bene che la banca si ritrova con una garanzia molto inferiore. A quel punto risulta quasi matematico abbandonare l’immobile (e con esso il debito residuo verso ma banca) in quanto…conviene fare così. Ma di certo non alla banca.

Il grafico qui sotto illustra questo preoccupante fenomeno.

Mutuo casa e valore immobili

Come potete vedere, dopo un periodo dove tutto andava a gonfie vele, con una bolla immobiliare che continuava a venire gonfiata, c’era corrispondenza tra valore degli immobili e mutui. Poi però la bolla è scoppiata e il valore delle case è crollato. Ma…il debito è rimasto ovviamente tale e quale. Morale: la differenza tra la valutazione delle case e i crediti ipotecari è pari a circa 4.000 miliardi di dollari.

Chi tapperà questo gap? E come potrà esserci una normalizzazione di questa situazione? Ovviamente ci sono due possibilità: o le case tornano a risalire di prezzo in modo consistente (teniamo conto che oggi negli USA c’è un esagerazione di case invendute) oppure…diminuisce il valore dei mutui. Solo che l’unico modo che c’è oggi per farli diminuire è il delinquency rate, ovvero l’insolvenza.
Il grafico illustra oltre che il gap, anche il differenziale medio tra il valore del prestito e il reale valore dell’immobile.

Grafico costruzioni case rispetto all’effettiva necessità

Source: Ritholz

Invece in questo grafico, ottenuto con dei dati presi dalla FED, potete vedere l’eccesso di abitazioni costruite nel corso degli ultimi anni. Ci vorranno anni ed anni per riassorbire questo esubero nel settore immobiliare…

Tassi bassi altrimenti…

Come dice giustamente Ritholz nel sul blog Big Picture, è assolutamente fondamentale, in questa fase di mercato, che i tassi di interesse vengano mantenuti bassi altrimenti si andrebbe ad aggiungere ad uan situazione già molto complicata, ulteriori problemi, Infatti con tassi più alti il delinquency rate diventerebbe realmente insostenibile per le banche. Motivo in più per cui i tassi verranno sicuramente tenuti al tappeto per un bel po’.

Conclusioni

La grandi crisi del secolo è partita con la olla nel settore immobiliare, generata con l’eccesso di liquidità (grazie soprattutto alla complicità dell’allora Guru Alan Greenspan). E il settore immobiliare è il primo che deve dare dei veri e seri segnali di uscita dalla crisi. La situazione attuale non permette assolutamente una previsione in questa direzione. Questi dati lo certificano ed appoggiano il serio rischio di un nuovo ritorno in recessione.

STAY TUNED!