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Mutui ARMs: tra insolvenze e catastrofismi
Scritto il 22 Settembre 2009 alle 15:15 da
Torniamo a parlare di Mercato Immobiliare ed in particolar modo di un argomento che finora ho solo sfiorato ma che ora voglio approfondire: i mutui ARMs. Qualche settimana fa mi era rimasta impressa una frase letta su un eccellente blog americano in merito ai mutui ARMs. Il blog è Calculatedriskblog e diceva che in merito ai mutui ARMs c’erano due notizie di cui una buona ed una cattiva.
The good news, according to a Barclays Capital report, is not as many Option ARMs will recast in 2011 as forecast earlier by Credit Suisse.
The bad news is borrowers are defaulting en masse before the recast.
About 40 percent of borrowers with option ARMs are already delinquent, and “many” of the others will start missing payments before their obligations change, the Barclays mortgage- bond analysts wrote in a July 24 report.
More than $750 billion of option ARMs were originated between 2004 and 2008 …
Ovvero:
La buona notizia, secondo un report di Barclays Capital, é che nel 2011 non ci saranno cosí tanti ricalcolo degli interessi di mutui Option ARMs come aveva invece previsto Credit Suisse.
La cattiva notizia é che quanto appena detto avverrá perché i mutuatari andranno in default molto prima della data prevista per il ricalcolo.
Circa il 40% dei mutuatari con un contratto Option ARM sono insolventi, e gli altri cominceranno a non farlo non appena il tasso di interesse che dovranno pagare, cambierá.
Tra il 2004 e il 2008 sono stati concessi mutui Option ARM per un ammontare pari a $750 miliardi di dollari.
Prima di andare avanti credo sia necessaria una delucidazione.
Cosa sono i Mutui con Option ARMs?
Sono dei mutui dove appunto c’è un’opzione, una clausola, che permette al mutuatario di pagare un interesse molto basso per i primi anni di vita del mutuo, successivamente l’interesse viene ricalcolato con dei parametri molto peggiorativi. Difatti da qui il prefisso ARMS = option adjustable-rate mortgages
Secondo SFGate, i Mutui ARMs diventeranno la nuova bomba ad orologeria, ormai innescata e pronta ad esplodere.
Un altro bel tassello da aggiungere a tutto il resto.
Dal grafico qui sopra, potete vedere che saranno proprio i prossimi 2 anni quelli più “caldi”, con l’esplosione del fenomeno. E dimensionalmente parlando….prenderebbero il posto dei subprime (guardate il grafico). Poi ovviamente ci sono sempre i mutui commerciali e i CMBS.
Tornando a SFGate, ci viene riferito che una persona su 5 titolare di un mutuo ipotecario, si ritroverà con un violento aumento della rata pagata. Il tutto nella regione già più debole degli USA, ovvero, la California.
La media nazionale è di ARMs Options attaccate ai mutui si aggira sul 10 % dei mutui residenziali (che non è poco).
La First American ci riferisce che ci sono circa 54.000 ARMs attivi, per un controvalore di 30.9 miliardi di dollari. Anche se ammettono che, in realtà, l’importo sarebbe molto maggiore.
Ma c’è di più.
Questi mutui danno la possibilità al mutuatario di scegliere, sempre e solo nei primi anni, di pagare una rata flessibile, addirittura nell’importo, scegliendo se pagare interesse e capitale oppure solo interesse oppure…nemmeno quello, rinviando tutto a dopo.
Tenetevi forse….
Fitch ha fatto una stima, e indovinate che ha scoperto? Fantastico…
Tutti volevano la casa… Perché le case crescevano rapidamente di valore. E allora non importava il mutuo e la sua rata, tanto poi si sarebbe pagato tutto.
E quindi mutuo ad ogni costo, tanto che, e qui torniamo a Fitch, è stato scoperto che il 94% dei mutuatari ha scelto di pagare come rate, nel periodo “sabbatico” sempre e solo il MINIMO possibile rinviando il tutto a dopo. Ecco perchè parlavo di bomba ormai innescata.
Cinque anni sabbatici e poi…l’inferno
Quindi il mutuatario poteva scegliere: i primi 5 anni assolutamente elastici, ma poi…ricalcolato della rata, in modo evidentemente peggiorativo, con una costanza paritetica ai mutui tradizionali. Con una piccola particolarità, che ci ricordala stessa Fitch: rispetto al subprime l’impatto, qui, è molto peggiore…
Ovviamente tutto questo deve far meditare e farci ipotizzare l’impatto sul sistema bancario di un nuovo shock che potrebbe essere alle porte, ma se ci pensiamo bene, lo shock potrebbe non essere portato SOLO dai mutui ARMS.
Aggiungiamoci subprime, CMBS, derivati vari, titoli tossici, deleveraging mancato.
Scusatemi, ma mi fermo qui causa pelle d’oca…
Vi lascio solo un’ultima tabellina, quella delle potenziali insolvenze previste per l’area californiana.
Come possiamo, in queste condizioni, poter permetterci di parlare di ripresa, exit strategy, fine crisi?
STAY TUNED!
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