CMBS: immobiliare commerciale nuovamente in difficoltà?

Scritto il 31 Marzo 2023 alle 07:55 da Danilo DT

Partendo dal governativo USA, e confrontandolo con i CMBS, possiamo capire lo stato di salute ed il sentiment sul mercato immobiliare USA. In questo caso, ovviamente, parliamo del mondo immobiliare commerciale. Sissignore, parliamo di SPREAD tra Treasury e CMBS. Ma cosa sono i CMBS?

Le CMBS, analogamente alle MBS (Mortgage Backed Security) e alle CDO (Collateralized Debt Obligation), nascono a seguito di una operazione di cartolarizzazione con la quale un intermediario (sponsor) raggruppa un certo numero di mutui ipotecari su immobili commerciali in un unico portafoglio che viene valutato e ceduto ad una società appositamente costituita (Special Purpose Vehicle – SPV) che finanzia l’acquisto attraverso l’emissione di una più tranche di CMBS. (Source)

Mutui cartolarizzati, carta che ha come sottostante immobili che adesso stanno iniziando ad avere qualche problema. E perché parliamo di CMBS (quindi inerenti agli immobili commerciali)? Perché soprattutto negli USA, le proprietà commerciali sono molto legate a molte banche regionali che sono state sotto pressione dal crollo della Silicon Valley Bank. E il problema più grande che molti di questi CMBS sono garantiti da edifici sempre più vuoti.

L’effetto sui mercati? Beh è ovvio, se avete un po’ di memoria, ricorderete l’effetto su questi prodotti spesso illiquidi, che sono in pancia ad istituzioni finanziarie, fondi e gestori istituzionali. La storia purtroppo tende a ripetersi.
Eccovi li grafico dello spread.

I tassi di interesse più elevati e la perdita di fiducia nel settore bancario hanno colpito duro il settore immobiliare commerciale. Ma non dimentichiamo che proprio quest’anno circa 270 miliardi di dollari di debito immobiliare commerciale andrà in scadenza. E il 70% di questo debito, è detenuto da banche di piccole e medie dimensioni. Quindi un eventuale crisi del settore colpirebbe durissimo ancora quelle banche che, godendo di alcune normative che Trump voluto per le banche regionali USA, hanno già visto il terremoto soprattutto in borsa.

Il cuscinetto della FED sarà sufficiente? Beh, qui non si tratta solo di mark-to-market ma di titoli che possono essere solventi. Intanto però monitorate il settore. Qualcosa di non troppo bello si sta muovendo.

PS: ok, qui parlavo dei CMBS USA. Volete sapere di quelli europei? Solo un flash. Lo Stoxx 600 Real Estate, composto da una trentina di aziende, nell’ultimo anno ha segnato un calo di circa il 40%, perdendo un centinaio di miliardi di capitalizzazione. L’indice sta quotando su livelli visti l’ultima volta durante la Grande Crisi Finanziaria, nel 2011.

STAY TUNED!

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Danilo DT