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L’insostenibile leggerezza dell’immobile
Scritto il 21 Settembre 2010 alle 15:18 da
Incrementa a 598000 ( destagionalizzato ) il numero di case che hanno preso la via della costruzione nel mese di agosto, mettendo a segno un 10.5% di incremento rispetto al mesi di luglio, quando ne furono invece avviate 541000. Dato come al solito rivisto al ribasso da 546000. Per ora, è ragionevole ritenere il numero di agosto come qualcosa del tipo un rimbalzo tecnico, dopo i drammatici risultati dei mesi precedenti.
Ma, come sempre, procediamo per passi. Avviso che i dati che seguiranno sono non destagionalizzati e mensili.
Permessi di costruzione
Nel mese di luglio, i permessi di costruzione rilasciati sembravano, diversamente con quanto comunicato oggi, indicare un ulteriore contrazione nell’avvio di nuove strutture residenziali private. Nel mese di agosto, essi, pur evidenziando ancora una futura debolezza del settore, salgono a 52900. Il grafico aggiornato diventa questo:
Superato il peggior giugno di sempre ( in era moderna ), dimenticato il peggior luglio di sempre ( in era moderna )… eccoci al peggior agosto di sempre ( ancora una volta in era moderna ).
Cantieri residenziali avviati
Il dato non destagionalizzato mostra un buon progresso nell’avvio di nuovi cantieri, portandosi a 54800. Certamente, è innegabile il miglioramento, ma è altrettanto indiscutibile lo stato comatoso del settore delle costruzioni residenziali. Siamo ancora un buon 65% sotto i massimi. Difficile anche fare pronostici, visto che l’indice dei mutui in questo mese ha oscillato senza grosse variazioni rispetto ai mesi passati. Probabilmente gli americani cominceranno a pagare in contanti.
Salvo miracolosi imprevisti a settembre, il contributo del settore residenziale al prodotto interno lordo statunitense per il trimestre in corso, dovrebbe decrementare rispetto allo stimolato secondo trimestre del 2010, ma confido che gli istituti governativi americani sapranno opportunamente aggregare i dati in maniera di poter scrivere un bel + anche in questo caso…! Comunque, ormai sembrerebbe che anche i diretti interessati siano più o meno spaventati dall’idea di un nuovo stimolo. La cannibalizzazione della crescita futura avvenuta nei mesi primaverili, se ha permesso ai media e all’amministrazione di incensare il proprio operato e di dichiarare terminato il periodo buio per il settore immobiliare, ha anche reso più drastico il risveglio da quel sonno narcotico. Sembrerebbe che per primi, proprio i costruttori, si siano resi conti che è meglio permettere al mercato di raggiungere i propri equilibri. L’operazione di stimolo si è infatti tradotta in una sorta di falsa speranza gettata sul sentiero battuto da quella mandria di bufali disorientati che sono divenuti i consumatori americani. Sicuramente, chi ha acquistato in fretta e in furia nei mesi degli incentivi, ora sta a guardare preoccupato dai possibili sviluppi negativi del mercato; chi non ha acquistato e non intende farlo, o è incerto, potrebbe ritenere di aver operato la scelta corretta e quindi aspettare ulteriormente, mentre, chi vorrebbe acquistare sa che da un giorno all’altro gli interessi specifici e privati di pochi gruppi potrebbero spingere il governo ad un’altra tornata di incentivi. Forse, sarebbe molto meglio per tutti una presa di posizione chiara da parte dell’amministrazione. Questo permetterebbe un più veloce, ma sicuramente non senza effetti negativi, riequilibrio della situazione, e getterebbe parimenti le basi per una crescita del settore più coerente e sostenibile.
Case completate
A riprova di quanto appena sostenuto, vi voglio mostrare i numeri relativi alle case completate. Dopo l’improbabile picco registrato a giugno, i mesi di luglio ( 47800 case completate riviste a ribasso, ancora, da 48700 ) e agosto ( 54200 case completate ) continuano a mostrare chiari segni di debolezza, pur se incrementano le nuove abitazioni terminate mese su mese. Probabilmente, il brusco calo rispetto a giugno, è sintomatico di una sorta di disillusione tra gli investitori. Mentre i dati di inizio primavera infatti facevano fiorire qualche speranza per una ripresa che tardava a giungere, già nelle prime settimane di maggio le cose cominciavano a precipitare. Tuttavia, i costruttori con ogni probabilità auspicavano dei progressi duraturi, dando così un impulso a terminare le case in via di costruzione convinti che il mercato le avrebbe assorbite. Ovviamente così non è stato. Alla fine, questo è il grafico, che comunque mostra il miglioramento rispetto a luglio.
Come nel caso dei permessi, il dato i oggi è il peggiore se considerato in relazione al mese di agosto degli ultimi anni di cui la storia attuale porta memoria.
Conclusa la carrellata di dati più o meno noiosi, vorrei tanto parlarvi di molte altre cose relative al mercato immobiliare. Cercherò di limitarmi il più possibile, ma concedetemi solo di riportare un estratto di una lettera spedita dal membro del congresso ( così si piace definirsi a loro… ) Grayson al presidente della corte suprema della Florida in merito a diffusissimi fenomeni di pignoramento illegali. Giusto per farvi capire cosa sta succedendo, sembrerebbe che le stesse maledette banche colpevoli di ogni male sia mai stato perpetrato, ora si siano messe a pignorare anche case delle quali non sono in possesso dei mutui, con la complicità di studi di avvocatura e, forse, delle GSEs Fannie e Freddie. . Si mormora, ma prendetela con le pinze, ci siano fino a 10000 documenti falsi prodotti ogni giorno, ovviamente non tutti i giorni, anche se… . In poche parole, è successo che la JPM si è trovata in mezzo ad una causa di pignoramento contro un tal Hank J. Pocopanni. Tale causa era stata aperta il 27 marzo 2008 dalla WaMu, assistita allora dallo studio legale Shapiro ( non centra nulla né Madoff né la SEC, ma ogni volta saltano fuori gli stessi cognomi… ) & Fishman. Come prova della proprietà del mutuo, WaMu, che non era la prima proprietaria del mutuo, aveva presentato alla corte un Assignment of Mortgage, cioè un Trasferimento di Mutuo ( scusate, non so come chiamarlo tecnicamente ) compilato dallo studio di avvocatura S&F. Purtroppo o per fortuna la WaMu è fallita. In questo frangente la JPM ha acquistato dalla FDIC gli asset di WaMu, divenendo di fatto proprietaria del mutuo di sto povero disgraziato ( nel senso che si è trovato in mezzo ad un casino immenso ) e sostituendosi in tal guisa alla WaMu nella causa intentata contro Pocopanni. Ora le cose si complicano ma le salterò. La corte, analizzando sto benedetto mutuo, si è semplicemente accorta che, in seguito ad una causa di pignoramento pregressa e poi interrotta, esso non apparteneva né a WaMu né a JPM, bensì alla Federal National Mortgage Association, cioè Fannie Mae, alla quale il precedente possessore del mutuo l’aveva ceduto! Morale? Tutti indagati per frode, dalla WaMu ( che non avrebbe mai acquistato questo mutuo), allo studio ( che non stranamente già lavorava proprio per Fannie Mae ) alla JPM. Ovviamente la JPM si difende affermando di non sapere nulla, e che tutta la colpa è da imputare allo studio S&F. di contro, il giudice:
“The Court finds by convincing evidence that WAMU, CHASE ( JPM ) and S&F committed fraud on this Court”
Tradotto: “la corte ha trovate convincenti prove che WAMU; JPM E S&F hanno frodato questa corte”
Ci sono poi molte altre conclusioni, ma le tralascio, ormai i concetti sono chiari. Termino da dove sono partito, ovvero dalla lettera di Grayson, di cui ve ne riporto solo un estratto:
“Dear Chief Justice Canady,
I am disturbed by the increasing reports of predatory ‘foreclosure mills’ in Florida. The New York Times and Mother Jones have both recently reported on the rampant and widespread practices of document fraud and forgery involved in mortgage assignments. My staff has spoken with multiple foreclosure specialists and attorneys in Florida who confirm these reports.
Three foreclosure mills – the Law Offices of Marshall C. Watson, Shapiro & Fishman, and the Law Offices of David J. Stern – constitute roughly 80% of all foreclosure proceedings in the state of Florida. All are under investigation by Attorney General Bill McCollum. If the reports I am hearing are true, the illegal foreclosures taking place represent the largest seizure of private property ever attempted by banks and government entities. This is lawlessness.
I respectfully request that you abate all foreclosures involving these firms until the Attorney General of the state of Florida has finished his investigations of those firms for document fraud.
“
“Egregio Canady, presidente della corte suprema
Sono disgustato dalle sempre più frequenti notizie dei pignoramenti predatori che giungono dalla Florida. Il NYT e MJ hanno recentemente riportato di pratiche diffuse e incontrollate che riguardano la contraffazione di documenti in merito all’assegnamento di mutui. Il mio staff ha già avuto diversi colloqui con numerosi specialisti e avvocati della Florida, i quali hanno confermato tali affermazioni.
I tre studi specializzati in pignoramenti – – the Law Offices of Marshall C. Watson, Shapiro & Fishman, and the Law Offices of David J. Stern – da soli sono coinvolti in circa l’80% di tutte le procedure di pignoramento in atto in Florida. Tutte e tre sono sotto investigazione dal procuratore generale Bill McCollum. Se i report di cui io ho conoscenza fossero veri, i pignoramenti illegali in atto rappresenterebbero la più vasta operazione di confisca di proprietà privata mai perpetrata da banche o da entità governative. Tutto ciò è semplicemente fuori da ogni legge.
Blabla bla!”
Beh ragazzi, non c’è che dire… dopo aver preso miliardi, decine di miliardi, centinaia di miliardi di dollari di aiuto proprio da quelle persone che adesso stanno sfrattando, ci tocca assistere anche a questo. Se fosse vero, queste banche semplicemente si inventerebbero di possedere diritti su case sulle quali al contrario non possono vantare alcunché. E le espropriano. Chissà quante decine di migliaia di abitazioni sono state pignorate in questa maniera… . Poi siamo noi, i complottisti.
Mattacchiuz
Veramente, sarebbe davvero bello se quei milioni di pignorati cominciassero a capire esattamente chi è il vero proprietario del loro mutuo, visto che solo Fannie e Freddie detengono qualcosa come 5500 miliardi di dollari di schifezze immobiliari!
12 commenti Commenta
Scritto il 21 Settembre 2010 at 15:54
http://intermarketandmore.finanza.com/addio-raimondo-11034.html/comment-page-1#comment-93733
Per la cronaca…
ottofranz
Scritto il 21 Settembre 2010 at 21:56
beh, che dire… grazie Mattacchiuz, ottimo e grande superlavoro. Non so dove e come hai il tempo e la capacità di andare a scavare così. Comunque ottimo. Denghiu !
mattacchiuz
Scritto il 21 Settembre 2010 at 22:21
ottofranz: beh, che dire… grazie Mattacchiuz, ottimo e grande superlavoro. Non so dove e come hai il tempo e la capacità di andare a scavare così. Comunque ottimo. Denghiu !
… beh, visto che sei stato uno dei pochi a leggerlo, grazie a te 🙂
Scritto il 22 Settembre 2010 at 00:18
Mi sa che ti sbagli, solo che …mi spieghi come fai a commentare questo articolo se non leggerlo e rimanere a pensare in silenzio?
Credo che ci sia tutto quanto bisognava dire. Ogni commento diventa superfluo, almeno secondo me.
paolo41
Scritto il 22 Settembre 2010 at 10:04
arrivo tardi con il mio commento, ma “meglio tardi che mai”.
Al di là del voto (5 stelle), posso aggiungere:
-la maggior parte dei nuovi cantieri sono per appartamenti e condomini (quindi a prezzi più bassi); single family home è solo +4%
-occorre sempre vedere il rapporto fra stock e vendite, senza dimenticare le foreclosure sempre in pancia alle banche e a freddie e frankei. Aspettiamo il prossimo dato sulle vendite.
mattacchiuz
Scritto il 22 Settembre 2010 at 10:56
In structures with–
Month Total 1 unit 2 to 4 units 5 units or more
apr 2010 62.0 52.2 1.0 8.8
mag 2010 56.2 44.5 1.1 10.5
giu 2010 53.8 45.5 0.5 7.8
lug 2010 50.6 40.0 1.6 9.0
ago 2010 54.8 39.7 1.2 13.9
sono cresciute solo per finta, nel magico mondo dei dati destagionalizzati. i numeri non destagionalizzati invece mostrano decremento. si certo, piccolissimo, ma ormai anche solo 300 case in più o in meno permettono di scrivere +4%! 🙂 è un mercato per ora morto! solo la destagionatura permette di scrivere numeroni!
mattacchiuz
Scritto il 22 Settembre 2010 at 10:58
si è persa la tabella!
in ogni caso, le cse nuove mono sono state a luglio 40mila, a agosto 39.7 mila
mattacchiuz
Scritto il 23 Settembre 2010 at 07:47
voi pensate che acquistare la casa, piccola, modesta, ma in contanti , vi possa mettere al sicuro???
calculated risk riporta un articolo ( http://www.sun-sentinel.com/business/fl-wrongful-foreclosure-0922-20100921,0,36776.story ) nel quale si narra la sventurata vicenda di Jason Grodensky. Sto tipo ha acquistato una residenza a Fort Lauderdale, pagandola in contanti. Bank of America l’ha pignorata!!! Il suo mutuo ( che non esisteva ) sarebbe stato venduto a una qualche gses ( fannie o freddie)…
Scritto il 23 Settembre 2010 at 08:06
Mi sa che ha fatto un acquisto senza vedere se sulla casa c’erano delle ipoteche….
mattacchiuz
Scritto il 23 Settembre 2010 at 08:30
no, o meglio, si, la casa era un short sale.
Court records show Countrywide Home Loans filed a foreclosure case in Broward County civil court against the former owner of the home on Southwest 14th Street in 2008. Bank of America took over Countrywide at the end of that year.
The following year, Grodensky and his father Steven bought the house for cash as an investment property. Jason Grodensky’s brother Kenny Sloan lives in the house now. They negotiated a short sale, which means the lender agreed to accept less than the mortgage amount. Documents show the sale proceeds were wired to Bank of America. The sale was recorded in December 2009 at the Broward County Property Appraiser’s Office.
But in court, the foreclosure case continued, the records show. There was a motion to dismiss the case in July, followed the next day by a motion to re-open it. A court-ordered foreclosure sale took place July 15. The property appraiser’s office recorded the transfer of the title to the Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) the same day.
qualcuno però ha riavviato la causa di pignoramento una volta che la casa era stata venduta ai nuovi proprietari
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Se mi permetti, chiuderei il tuo ottimo spunto di riflessione con la frase chi ha orecchie per intendere, intenda
Non occorre dire altro
Ottimo matta!