Immobiliare tra investimento e speculazione

Scritto il alle 13:13 da Danilo DT

Oggi pubblico un’email di un gentile lettore, che commenta con il nickname l.b.chase, il quale vuole parlarci del suo settore di investimento, proprio quello che non più tardi di martedì, si è ritrovato (con il Case Shiller in questo post ) a rischio double dip. Sto parlando del settore immobiliare.
Come sempre nei commenti avrete modo di discutere con l.b.chase sulla questione.
Buona lettura

TEMINO

Titolo: La guerra fredda tra fan dell’immobiliare e speculatori

Svolgimento:

Negli ultimi anni si è acuita sempre più la divergenza di visioni tra fan dell’immobiliare e speculatori. I primi sono eternamente convinti che possedere il così detto mattone non tradisca mai e oggi come oggi si tengono stretti i propri immobili a costo di rischiare svalutazioni sempre più pesanti in futuro. I secondi (tra i quali rientra il sottoscritto), sono convinti che, con il passare del tempo e l’aumento della crisi i prezzi non potranno che scendere. Andiamo ad analizzare la situazione nel dettaglio.

Prima di tutto è opportuno rifarsi al meccanismo universale che regola i prezzi in base al gioco della domanda/offerta. In questo caso possiamo cominciare sottolineando il fatto che negli ultimi anni la correlazione tra domanda e offerta rispetto ai prezzi degli immobili è progressivamente venuta meno. In altre parole con il passare del tempo la domanda dei potenziali acquirenti è andata scemando, ma i prezzi sono rimasti più o meno agli stessi livelli.

Sarà capitato a chiunque segue il settore, di notare annunci di immobili in vendita che rimanevano, “immobili” appunto, nelle vetrine o nei siti delle agenzie anche per due o tre anni di seguito. E’ evidente che se i tempi medi per vendere una casa si allungano così tanto, nel settore si sia venuta a creare un’anomalia. In pratica si potrebbe sintetizzare il tutto dicendo che il meccanismo domanda/offerta si è rotto.

Ma perché questo meccanismo che normalmente ha sempre funzionato della domanda/offerta che stabilisce i prezzi, improvvisamente sta dando chiari segnali di cedimento?

La risposta potrebbe essere banale per quanto logica: se manca la liquidità artificiale che negli anni precedenti aveva inondato il mercato attraverso i “mutui facili”, automaticamente viene a mancare anche la disponibilità da parte dei potenziali acquirenti di comprare una casa. Ma perché allora i venditori (i fanatici del mattone) si ostinano a confidare in una ripresa futura? Questa è una bella domanda ma la risposta potrebbe non essere così semplice, perché i fattori sui quali questi signori possono aggrapparsi per restare attaccati alle loro posizioni sono molteplici.
Innanzitutto c’è il fattore ideologico cioè la solita storiella che il mattone non tradisce mai, anche se molti di questi signori non saprebbero spiegare “il perché” il mattone dovrebbe essere sempre e comunque al di sopra delle classiche regole di mercato. Provate a chiedere a qualcuno di loro il perché e vedrete che risposte fantasiose vi darà…

In secondo luogo c’è una grande ignoranza diffusa sull’effettiva criticità del sistema economico globale, la quale contribuisce a tenere alta la fiducia che prima o poi tutto ripartirà. Dunque perché abbassare il prezzo di vendita oggi, se non mi è necessario fare cassa nell’immediato?
Poi c’è il fattore psicologico, perché esattamente come in borsa è difficile uscire da un titolo in perdita, anche nell’immobiliare una volta che ci si è fatti un’idea su un certo valore del proprio immobile è dura accettare di venderlo al di sotto di quel prezzo.
Queste sono solo alcune delle principali motivazioni che spingono un proprietario a mantenere l’immobile per anni anziché abbassarne il prezzo richiesto.
Quello su cui potremmo scommettere è che proprio come in borsa, anche sul mercato immobiliare può scatenarsi l’effetto molla. Ovvero quel meccanismo che porta la maggior parte degli investitori a procrastinare fino all’ultimo sulla vendita, ma che ad un certo punto quando ormai è troppo tardi e le nubi sono troppo nere e dense per continuare a negarne l’evidenza, porta tutto il parco buoi a riversarsi sul mercato cercando di vendere al miglior prezzo pur di uscirne. Di questo abbiamo già un’ampia dimostrazione da quello che sta accadendo in Grecia, dove il valore medio dei ribassi ha già superato anche il 50% e il bello è che ufficialmente la Grecia non ha “ancora” dichiarato default.

Pertanto chi può dire con certezza cosa succederà ai prezzi degli immobili in Europa o in particolare nella nostra Italietta nei prossimi 5/10 anni? Forse nessuno, ma di sicuro sarebbe meglio cancellare dalle nostre menti questo assunto per il quale il mattone nel medio-lungo non tradisce mai. Anche perché chi glielo va a spiegare ai greci che secondo le attuali prospettive economiche, da qui a 5/ 10 anni i loro immobili dovranno salire del 100% per tornare ai valori pre-crisi? E comunque anche nella mirabolante ipotesi che possano salire così tanto, vuol dire che per 5/10 anni sono stati fermi, il che non mi pare proprio un affare.

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17 commenti Commenta
bergasim
Scritto il 27 gennaio 2011 at 13:22

http://pragcap.com/is-qe-actually-working

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bergasim
Scritto il 27 gennaio 2011 at 13:28

concordo pienamente, ma purtroppo a volte le credenze popolari ( del tipo attenti a non versare il sale, se no porta iella) e la non cultura sono più forti della realtà abbinati ad un mercato immobiliare quello italiano assolutamente non trasparente e con pochi dato ufficiali, se non a pagamento.

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idleproc
Scritto il 27 gennaio 2011 at 13:48

Considerazioni che condivido però sorge spontaneo un quesito: la liquidità ottenuta la investiamo dove? magari in un pacchetto titoli global-finance consigliato magari da qualche banca?

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bergasim
Scritto il 27 gennaio 2011 at 13:57

idleproc@finanza,

non capisco la risposta

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bergasim
Scritto il 27 gennaio 2011 at 13:58

http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/2011/01/world-economic-forum-endorses-fraud.html

molto interessante

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sonorovinato
Scritto il 27 gennaio 2011 at 14:19

Qualche mese un articolo del ns. ottimo DT causo’ una discussione sul mercato immobiliare italiano, ed una delle tesi (tra l’altro condivido) fu che l’immobiliare non scende perche’ e’ il modo con cui si ricicla tutto il nero (ed anche il disonesto, nel senso di droga/mafia etc.) che si fa in Italia. E di nero ce n’e’ tanto ! (non so in termini di PIL, ma non una frazione insignificante). Adesso, a parole, forse, sara’ piu’ difficile operare in nero …. e quindi i prezzi potrebbero scendere, ma resto scettico. Tu che pensi ?

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housecrash
Scritto il 27 gennaio 2011 at 15:02

I miei complimenti più sinceri a L.B.Chase per l’analisi ineccepibile: questo post sta per essere pubblicizzato urbi et orbi

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idleproc
Scritto il 27 gennaio 2011 at 15:28

bergasim,

Ragionando come la Sig.ra Maria: M ha degli immobili e un’attività industriale, gli servono per due scopi: garanzie per eventuali finanziamenti in caso di criticità aziendali, differenziazione degli investimenti. M. li pone sul mercato oggi e della liquidità ottenuta cosa fa? Li investe o nella produzione (cosa che avrebbe già fatto se le condizioni di produzione fossero state favorevoli) o li sposta a livello finanziario. Personalmente considero oggi, l’investimento finanziario nel suo complesso a rischio molto più elevato delle eventuali perdite derivanti dall’immobilizzazioni in beni rifugio. Và fatto ma sempre tenendo ben presente la differenziazione degli investimenti.

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bergasim
Scritto il 27 gennaio 2011 at 15:39

Non mi sembra propio così prova ad andare in banca e chiedere dei prestiti mettendo a garanzia degli immobili, vedrai se la banca non farà orecchie da mercante, mettiti la parrucca rientra nella stessa banca e di che della liquidità investita in fondi obbligazionari o obbligazioni ad lato merito creditizio, e vedrai come per incanto che la banca di darà ciò che vuoi.
Concordo invece con te ci sono investimenti e investimenti, cosi come tutti gli immobili non si apprezano o deprezzano allo stesso modo, ma in linea di massima per esperienza il comportamento della banca è quello che ti ho sopra descritto.

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idleproc
Scritto il 27 gennaio 2011 at 16:09

bergasim,

Hai ragione sulle obbligazioni. Ho generalizzato erroneamente una situazione particolare, quando l’articolo valutava correttamente una situazione generale. Meglio non entrare con una parrucca in banca… :D

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vichingo
Scritto il 27 gennaio 2011 at 16:09

bergasim,

Lungi da me la polemica con te, avendo capito che sei un “esperto” e probabilmente lavori per qualche grande istituto bancario, ma, nella mia ignoranza, guardando anche la storia recente di molti fondi obbligazionari ( non tutti), mi sembra che anche quello non sia un investimento redditizio, rispetto sempre ad esempio alla signora Maria che di sua sponte compra BTP. Sull’immobiliare non si può fare di tutta un’erba un fascio: Ti posso dire che a Forte dei Marmi l’immobiliare va sempre a gonfie vele. Naturalmente in altre zone, mi aspetto anch’io un forte ridimensionamento dei prezzi, essendosi, appunto inceppato il meccanismo domanda-offerta.

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amensa
Scritto il 27 gennaio 2011 at 16:10

di fronte a coloro ch esostengono che il mattone non ha mai tradito, io rispondo ch eper tutto c’è sempre una prima volta.
altra considerazione. il mercato immobiliare sia per acquisto ch eper affitto è inesorabilmente legato al numero di famiglie, per quello abitativo, al numero di uffici, per quello commerciale.
se demograficamente siamo fermi, anzi un po’ in discesa e per fortuna ci sono gli immigrati, da diversi anni, và bene ch esono aumentate le separazioni, ma è anche vero che una persona normale non fa come Berlusconi ch eha non so quante ville ( ho perso il conto). quindi, almeno sull’abitativo la necessità di abitazioni, oltretutto lo vedo in discesa, per la semplice ragione che stanno finendo( e mi scuso se sembra cinico il termine) i nati nell’anteguerra, quando ne nascevano 10 e ne sopravvivevano 5, ma quei 5 erano super robusti.
oggi quelle persone hanno 70 e più anni, mentre quelli che arriveranno non sono stati selezionati dalla robustezza ma tenuuti in vita da antibiotici, sulfamidici, pennicillina, operazioni varie e tecnologie annesse.
quante persone oltre i 50 anni conoscete che non abbiano già avuto problemi seri di cuore, stomaco, fegato, e altro ? poi mettiamo anch eche la densità familiare dipende dall’età media in cui ci si sposa e si fa famiglia.
ai miei tempi 25 anni erano tanti ora escono di casa dopo i 30, e questo significa anche avere contemporaneamente non 3 ma 2 generazioni.
poi, in ultimo il trucco delle società immobiliari.
per non farre scendere le valutazioni ti tengono in vndita una abitazione anche 3 o 4 anni, si imponesse la vendita a 3 mesi, i prezzi crollerebbero di un buon 10%.
poi, in ultimo, gli sconti , che non compaiono nella media dei prezzi.
cercate un appartamento per il quale vi chiedono 200.000€, mettetegliene sotto il naso 170.000 e 9 volte su dieci l’affare lo farete.

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bergasim
Scritto il 27 gennaio 2011 at 16:13

amensa@finanza,

saggie parole

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vichingo
Scritto il 27 gennaio 2011 at 16:28

amensa@finanza,

Attento a non sottovalutare i settantenni: io ne ho visto uno con le bigonge dell’uva sulle spalle, salire e scendere dalle “piane” con disinvoltura. Poi il sottoscritto che ha passato i 50 anni, se la cava ancora bene nello sport rispetto a molti trentenni. :D

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bergasim
Scritto il 27 gennaio 2011 at 16:38

si soprattutto i 70 al governo :lol:

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vichingo
Scritto il 27 gennaio 2011 at 18:09

bergasim,

Non ho parlato di vagonate di viagra…………………., ma di bigonge d’uva di 30 KG e di consuetudine all’attività fisica, senza trascurare l’altro aspetto della nostra unicità che è quello mentale che deve andare di pari passo……………….. Orvuar, come ha detto qualcuno.

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paolo41
Scritto il 27 gennaio 2011 at 18:38

Ottimo post…. riprendendo i commenti precedenti occorre anche ricordare che la perdita dei posti di lavoro (che è molto difficile che ritornino, sia in Italia che in USA) ha sensibilmente diminuito la domanda sia di abitazioni sia di mutui.
Non a caso ho menzionato due economie del G8 che sono “campioni” per il calo del valore aggiunto per addetto. E’ altrettanto sacrosanto che, in queste situazioni, la famiglia fa quadrato, ma, purtroppo, anche il valore aggiunto per nucleo familiare si è drasticamente ridotto, non solo perchè si sono aggiunte le esigenze dei giovani che non riescono a trovare lavoro, ma anche perchè, come è stato sottolineato nei precedenti commenti, l’età media del nucleo è aumentata e i redditi di lavoro sono stati, in alta percentuale, sostituiti da pensioni ben più magre.
La situazione, a mio avviso, tende a deteriorarsi ulteriormente e L.B. Chase ha perfettamente ragione nel prevedere una sempre più probabile bolla immobiliare anche in Italia.

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