Il ciclo economico e la correlazione tra Property ed Equity

Scritto il alle 11:41 da Danilo DT

Ho ricevuto un’email di un gentile lettore, il quale (copio fedelmente quanto mi scrive…) così mi dice:

(…) Ho sempre pensato che il settore immobiliare fosse inversamente correlato con l’equity, perchè il mattone da sicurezza nei momenti in cui la crescita economica langue. Però in questi giorni sento commenti in cui si fa notare come il continuo rialzo dei tassi penalizza il settore immobiliare, poichè le imprese sono generalmente molto indebitate.   Allora non ci capisco più niente… Ti chiedo, dal punto di vista dell’analisi intermarket, quale relazione intercorre tra le fasi del ciclo economico e il settore immobiliare?

All’inizio volevo rispondere in privato al buon GF, poi mi sono detto: l’argomento è di sicuro interesse per altre persone e allora…tanto vale scrivere 2 righe sul blog.

Allora: cerco di essere concreto e rapido. Ripassiamo rapidamente l’andamento del ciclo economico. Anzi, innanzitutto: cos’è un ciclo economico? Il “ciclo economico” si può definire, in modo semplice, come fluttuazioni sistematiche nel tempo, di variabili macroeconomiche come il prodotto interno lordo, l’occupazione, la produzione industriale, ecc. In altre parole si riconosce, statisticamente nel tempo, che l’attività economica varia con ritmi di diversa intensità; così a periodi di prosperità e di piena occupazione seguono periodi di stagnazione o di recessione, che implicano solitamente forte disoccupazione e sottoutilizzo della capacità produttiva.  I cicli economici sono costituiti da una sequenza delimitata da un punto di svolta superiore e da un punto di svolta inferiore nell’andamento dell’attività economica: la recessione è quel periodo che va dal punto di svolta superiore al punto di minimo, la ripresa o espansione è il movimento verso il massimo successivo.  Eccovi come si può rappresentare graficamente il ciclo economico (grafico preso dal sito “www.borsamonitor.it“)

L’osservazione di molte variabili macroeconomiche nel tempo, come ad esempio il PIL, mostrano andamenti ciclici e ricorrenti, con il susseguirsi di fasi di recessione e di fasi di espansione: una serie temporale può dirsi ciclica se, durante il ciclo economico, mostra un andamento ben preciso: la disoccupazione è un classico esempio di serie temporale altamente ciclica, perchè aumenta durante le fasi di recessione e diminuisce durante la ripresa. La lunghezza del ciclo e le sue oscillazioni possono essere riassunte in 4 principali tipologie:
1) fluttuazioni stagionali di breve periodo, non superiori all’anno e identificabili con periodi precisi come quello natalizio nel quale i consumi aumentano rapidamente o quello estivo per i flussi turistici e i viaggi, ecc.
2) fluttuazioni di medio periodo, di durata media di 8-10 anni
3) cicli di lungo periodo, che di solito si manifestano ogni due o tre cicli medi (esempi classici sono i cicli demografici o del settore delle costruzioni)
4) cicli molto lunghi, legati sostanzialmente a rivoluzioni tecnologiche che danno un’impronta ad un’era (introduzione dell’uso dell’acciaio, introduzione della ferrovia,ecc.)

Dopo questa premessa, dovuta per poter meglio comprendere l’importanza del fattore timing, andiamo a conoscere un certo signor Matt Blackmans. Chi è costui? E’ colui che ha inventato la cosiddetta “ruota di Blackmans” sicuramente sconosciuta ai più ma che ritengo comunque un interessante strumento per poter cercare di capire e di carpire il timing corretto per effettuare delle operazioni finanziarie nel medio-lungo periodo. Il signor Blackmans ha cercato di trasformare il ciclo economico in un ruota e per ogni area del ciclo ha cercato di scrivere quale potrebbe essere una corretta oepratività. Eccovi la sopracitata ruota:

La ruota di Blackmans

Ma andiamo ora a rispondere all’amico GF (che non è il Grande Fratello… ;)  ).

Nell’ambito intermarket spesso la componente immobiliare viene poco considerata, però riveste un’importanza assolutamente strategica. Come dice correttamente GF, i tassi di interesse sono da considerare come “nemici” degli immobili per diversi fattori:

  1. l’aumento dei tassi rende più appetibili i bonds a livello di semplice investimento (rapporto tra le cedole pagate e gli affitti incassati)
  2. L’aumento dei tassi rende più oneroso i mutui
  3. L’aumento dei tassi limita anche le costruzioni in quanto incide anche sulle imprese.

Inoltre un effetto determinante può averlo anche un forte aumento del costo delle materie prime. E quindi, cosa possiamo dire? Che ad influenzare il settore immobiliare sono proprio loro, inflazione e materie prime, e non dimentichiamo che queste ultime sono probabilmente l’elemento più importante nell’analisi intermarket in quanto, essendo la causa dell’inflazione, sono loro che possono determinare la durata e l’ampiezza di un ciclo economico.

Quindi, all’interno di un ciclo economico, oserei dire che c’è una correlazione inversa fra immobili e tassi di interessi, anche se questi ultimi invertono prima e, anche quando i tassi iniziano ad aumentare, gli immobili continuano a salire. E la salita del settore immobiliare anticipa decisamente il rally dell’equity, acnhe se non me la sento di dire che i due settori (equity e property) siano legati da una vera e propria correlazione, tanto più di tipo inverso. Poi, quando i tassi ricominceranno a scendere, gli immobili, inversamente correlati ma sempre con un ritardo, inizieranno a risalire, prima della ripartenza dell’equity. Se quindi dovessi dire il  mio parere, infilerei il settore immobiliare all’incirca in corrispondeza di “market bottom” e “market top”. QUesto è il mio parere ed è anche un discorso molto teorico. resta il fatto che lo scenario di mercato è molto diverso da quelli visti in precedenza e quindi, tutto quanto detto prima e teoricamente valido, potrebbe essere smentito dai fatti. resta però il fatto che, a riguardo dell’immobiliare, la discesa è già iniziata. Tranne in un area, quella asiatica, dove visto il cambiamento epocale, il property potrebbe avere ancora molto spazio.

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