ABI : riparte il mercato immobiliare. MA NON E’ VERO!

Il mercato immobiliare resta un vero e proprio leading indicator per capire se l’economia si riprende. Legato al mondo del mercato immobiliare c’è ovviamente tutto quanto è inerente i finanziamenti bancari e l’universo dei mutui. Infatti, per un discorso molto semplice e logico,  se si comprano più case, le banche concederanno più mutui, ancor di più in questa fase dove la liquidità nel settore bancario abbonda ed i tassi sono molto bassi. Infatti le banche sono BEN contente di concedere dei mutui immobiliari in quanto sono legati a GARANZIE non solo chirografarie ma anche REALI, viaggiando pari passo con quella che è un’ipoteca sull’immobile il cui acquisto viene finanziato.

Inoltre la stessa BCE ha come obiettivo primario (oltre al controllo dell’inflazione) quello di immettere liquidità nel sistema al fine che poi questa venga girata all’economia reale. Quindi soldi che finiscono nel canale bancario che poi DOVREBBE (notare il verbo condizionale) indirizzarli ai privati, prestando denaro a cittadini ed imprese.

Come ho scritto stamani sul sito Piano Inclinato, i dati dell’Abi forniti ieri sono sicuramente molto interessanti. All’apparenza.

I finanziamenti alle imprese hanno segnato nei primi sette mesi del 2015 un incremento del +16% sul corrispondente periodo dell’anno precedente (gennaio-luglio 2014). Per le nuove erogazioni di mutui per l’acquisto di immobili, sempre nello stesso periodo, si è registrato un incremento annuo del +82,2% rispetto al medesimo arco temporale dello scorso anno. Nell’analogo periodo, le nuove operazioni di credito al consumo hanno segnato un incremento del +24,3%. (…) Con riferimento specifico ai mutui alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni: i dati relativi al periodo gennaio-luglio del 2015 evidenziano la forte ripresa del mercato dei finanziamenti alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni. Nel periodo gennaio-luglio 2015 l’ammontare delle erogazioni di nuovi mutui è stato pari a 26,603 miliardi di euro rispetto ai 14,605 miliardi dello stesso periodo del 2014. L’incremento su base annua è, quindi, dell’82,2%. (ABI)

La notizia è ottima, non c’è che dire. Se decollano i mutui significa che si comprano più case e quindi si fanno più atti. E di conseguenza sta ripartendo il mercato immobiliare. BENE! Ehm… bene un paio di ciufoli perché i conti non tornano per nulla.
Se infatti andiamo ad incrociare i dati dell’ABI con quelli dell’ISTAT saltano fuori dei dubbi. Infatti leggete cosa segnala l’ISTAT sui dati che sono del primo trimestre ma hanno una tendenza BEN diversa.

Nel I trimestre 2015 le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari tornano a registrare variazioni tendenziali negative (-3,6%) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. La flessione interessa tutti i comparti immobiliari; si attesta al -3,5% per i trasferimenti di immobili ad uso abitazione ed accessori (+1,5% nel I trimestre 2014) e al -5,5% per quelli ad uso economico (+1,6% nel I trimestre 2014). Il calo registrato va letto anche alla luce dell’entrata in vigore (1° gennaio 2014) del nuovo e più favorevole regime delle imposte di registro (ipotecaria e catastale) applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari. Tale regime ha, infatti, indotto un aumento dei volumi di scambio nel I trimestre 2014 e un conseguente effetto depressivo nel confronto con il primo trimestre dell’anno in corso. (ISTAT)

Ma come, brutti burloni, come si può spiegare questa cosa? Meno atti e più mutui? L’inghippo può sfuggire a molti ma a chi è del mestiere forse un po’ meno. Infatti la risposta è questa. NON si tratta di un boom di erogazioni legate ad una ripartenza del mercato immobiliare. Si tratta invece di consolidamento di debiti, di surroghe, di trasformazioni di operazioni debitorie, di ricalcoli di rate e mutuo. Insomma, una serie di transazioni contabili che allungano, cambiano, modificano il tipo di finanziamento ma NON sono legate a CESSIONE di proprietà. E nella maggior parte dei casi sono proprio le banche stesse a proporre quest’operatività, al fine di migliorare la qualità del credito e magari le garanzie sottostanti.
La conferma definitiva (che testimonia il fatto che non mi sono bevuto il cervello)? Eccola qui..

Il grafico è tratto da questo report  scaricabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate ed illustra proprio il volume delle transazioni immobiliari.
E’ vero che bisogna sostenere la fiducia e dare segnali positivi. Ma certi numeri e certi dati vanno spiegati per evitare di creare false aspettative o illudere oltremodo i cittadini.

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Danilo DT

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